מחשבון משכנתא, חישוב תשלומי משכנתא

משכנתא

משכנתא מהווה הלוואה לטווח ארוך המאופיינת במתן ביטחונות המקטינים את הסיכון שהלווה יימנע מהחזר הכספים. הביטחון המרכזי במשכנתא הינו משכון הנכס הנקנה לזכות הבנק. המשכון מתבצע דרך רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין או ברשם רלוונטי אחר, המציג את הזכויות המוענקות לבנק על הנכס.

בטחונות

הבנק עלול לדרוש ביטחונות מגוונים, כאשר כל אחד מהם עשוי להיות כרוך בתשלום אגרות ועמלות טיפול:

• רישום משכנתא: הביטחון המרכזי והמשמעותי ביותר הוא רישום המשכנתא במרשם המקרקעין (טאבו) או במרשם רלוונטי אחר בו רשום הנכס. הרישום כרוך בתשלום אגרת רישום.
• התחייבות לרישום משכנתא: הסכם שנערך מול עורך דין, המחייב את המוכרים לרשום הערת אזהרה בטאבו לזכות הבנק, עד למעבר הנכס לבעלות הקונים. ההתחייבות עשויה לכלול גם סעיפים האוסרים על המוכר לבצע עסקה סותרת או להטיל שעבוד נוסף על הנכס.
• רישום משכון: במצבים מסוימים הבנק יבקש לאבטח את זכויותיו גם באמצעות רישום משכון במרשם המשכונות, בנוסף לרישום הערת האזהרה בטאבו.
• ערבים: קיימים מקרים בהם הבנק לא יסתפק ברישום המשכנתא ויחייב גם קיום ערבים לעסקה.

קרן

גובה ההלוואה שמתקבל מהמלווה. זהו הסכום היסודי עליו מבוצע חישוב הריבית.

ריבית משכנתא

על הקרן מתווספת ריבית מידי חודש, בהתאם לסוג הריבית שנבחר. סכום הקרן יכול להתפצל למספר מסלולי ריבית, כל אחד בריבית שונה - חלקם מותאמים למדד המחירים לצרכן וחלקם לא. סוג הריבית וגובהה קובעים את גובה הריבית המצטברת על הקרן בכל חודש. הבנק קובע את גובה הריבית על פי שיקולים שונים הקשורים ללווה, לנכס ולדרישות בנק ישראל.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הינו טבלה המפרטת את סכום ההחזר החודשי שהלווה נדרש לשלם בכל חודש עד לסילוק מלא של החוב. הלוח נקבע בעת קבלת ההלוואה והוא חלק מהמסמכים שהלווה מקבל.

ישנם שני סוגי לוחות סילוקין מרכזיים:

• לוח סילוקין שפיצר: על פיו נקבעים החזרים חודשיים בסכום קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. שינויים בריבית ובמדד ישפיעו על גובה ההחזר, אך הבסיס שלו נותר קבוע. בלוח שפיצר בשלב ההתחלה רוב ההחזר מיועד לכיסוי הריבית ומעטו להפחתת הקרן. בהדרגה החלק של הפחתת הקרן גדל וכיסוי הריבית קטן.
• לוח קרן שווה: מגדיר החזרים חודשיים הקטנים לאורך השנים. לכל אורך תקופת המשכנתא משולם אותו הסכום להפחתת הקרן, בעוד הסכום להפחתת הריבית גבוה בתחילה ומצטמצם בהמשך, עם הקטנת הריבית. גם כאן גובה ההחזר החודשי מושפע משינויים בריבית ובמדד.

בשני הלוחות ניתן לשלב תקופות של הקפאת תשלומים מלאה או חלקית - חודשים שבהם לא משולמים תשלומים כלל, או שמשולמת רק הריבית.

החזר משכנתא

הסכום החודשי שנדרש להחזיר לבנק עבור ההלוואה. החזר המשכנתא מורכב משני רכיבים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שנצברה על הקרן. היחס בין שני הרכיבים עשוי להשתנות עם התקדמות תקופת המשכנתא, על פי לוח הסילוקין. גם גובה ההחזר משתנה עם השינוי במדד או בגובה הריבית עצמה.

גרירת משכנתא

העברת המשכנתא לנכס חלופי. כלומר, אם נרכש נכס אחר וטרם הושלם תשלום המשכנתא על הקודם, ניתן להעביר את השעבוד אל הנכס החדש. גרירת משכנתא כדאית במידה שתנאי המשכנתא הם נוחים ואין רצון לשנותם.

מיחזור משכנתא

סגירת המשכנתא על מנת לקחת משכנתא חלופית - בדרך כלל בתנאים משופרים. הסגירה יכולה להיות מלאה או חלקית ועשויה להיות כרוכה בעמלת פרעון מוקדם. מיחזור משכנתא יכול להיות כדאי במידה שתנאי המשכנתא החדשה עדיפים על הקיימת.

פירעון מוקדם משכנתא

פירעון מוקדם הוא תשלום כל יתרת חוב המשכנתא לפני מועד היעד שנקבע בהסכם. לעיתים תכופות משתמשים באפשרות זו במידה ויש רצון לקחת משכנתא חלופית במקום הנוכחית (מיחזור משכנתא), או כאשר קיים כסף פנוי המאפשר הקטנת חוב המשכנתא או סגירתו במלואו.

מטרת הפירעון המוקדם היא להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן לאורך כל התקופה העתידית, אולם יש לבדוק האם נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי ביטול היתרון שבהחזר המוקדם. התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום הנותר לפירעון (או 10% מסכום ההלוואה - הגבוה מביניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא. קיימים מסלולי משכנתא שבהם עמלת הפירעון נמוכה, או אינה קיימת כלל.

עמלת פרעון מוקדם

עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא והמורכבת ממספר רכיבים. מסלול ריבית המשכנתא קובע האם תחול העמלה במלואה או רק חלק ממנה. כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה - עמלת הפירעון תהיה גבוהה מאוד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות עשרות שקלים בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים על ידי בנק ישראל ואחידים לכל המלווים.

אם שוקלים מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם יש לבדוק מראש מהי עמלת הפירעון המוקדם שתשולם וכן מהו התאריך המתאים להודיע לבנק על הכוונה לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע.

משכנתא לכל מטרה

הלוואה בסכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), המחייבת משכון הנכס שלכם לזכות הבנק. התנאי לכך הוא שאין משכנתא על הנכס, או שקיימת משכנתא הנמוכה משוויו ומשווי ההלוואה שנלקחה. הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה.

במידה וקיימת משכנתא על הנכס, קל יותר לקחת משכנתא לכל מטרה בבנק שבו נמצאת המשכנתא המקורית.

חוב פיגורים

אם לא משולמים התשלומים במועד, ייווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהוחסרו, ריבית פיגורים המתווספת לריבית הרגילה, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין שלו ועוד.

על החוב ניתן להתגבר במספר אפשרויות - בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא, כולל מיחזור משכנתא, אך הדרך המומלצת היא להגיע להסדר לפני שמתחילים לפגר בתשלומים.

משכנתא הפוכה

הלוואה לכל מטרה, מבנק או כל גוף מלווה אחר, המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 60, שבבעלותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל, שגובהו נקבע לפי גיל הלווה ולפי שווי הנכס, מבלי למכור את ביתו וללא תשלומי החזר חודשיים.

תמורת סכום ההלוואה הלווה ממשכן את דירתו כביטחון וממשיך לגור בביתו. את ריבית ההלוואה ניתן להחזיר בהחזרים קבועים, ואם לא, נדרש להחזיר כאשר הלווה נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים - באמצעות תשלום החוב או מכירת הנכס והמלווה ייקח את חלקו מתוך תמורת המכירה. המלווה בדרך כלל מאפשר ללווה או ליורשים לבחור מהי דרך הפעולה המועדפת עליהם.

הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת. אם הלווה מעדיף לא לשלם החזרי ריבית, החוב הסופי יהיה גבוה יותר, מכיוון שהריבית נצברת לאורך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו.

הלוואת גרייס

הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר נטילתה. קיימים מספר סוגי הלוואת גרייס:

• הלוואה שבה מתחילים את החזרי ההלוואה - קרן וריבית - רק לאחר מספר חודשים (שנקבע מראש) מקבלת ההלוואה.
• הלוואה שבה מחזירים רק את הריבית במהלך תקופת הגרייס, ובסיומה מתחילים להחזיר תשלומי קרן וריבית.

המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שלאחר תקופת הגרייס (התקופה שבה משלמים רק ריבית או כלל לא משולמים תשלומים), מתחילים לשלם החזרים רגילים המפחיתים את סכום הקרן והריבית. החיסרון שלה הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה.

הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש נכס וטרם מכר את הקודם ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתסייע לו בתשלומי ההחזר החודשי.

הלוואת בלון

סוג מיוחד של הלוואת גרייס, שמה שמייחד אותה הוא הצורך להחזיר את כל חוב ההלוואה בתשלום אחד בסיום התקופה. בהלוואת בלון חלקית מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן. בהלוואת בלון מלאה משולמים את כל חוב הקרן וכל הריבית שנצברה בסוף תקופת ההלוואה.

סכום ההחזר הסופי עלול להיות גבוה לאחר הצטברות הריבית וההצמדה, ולכן מומלץ לקחת אותה רק במידה וידוע שבסוף התקופה יהיה סכום כסף מספיק כדי להחזיר אותה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור, ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים.

הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישוחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.